La donazione di una casa rappresenta un importante trasferimento di ricchezza fra viventi e comporta una serie di aspetti fiscali da considerare, in particolare in relazione al pagamento dell’IMU (Imposta Municipale Unica). Questa imposta colpisce il possesso di immobili e il suo pagamento dipende dalla natura del diritto trasferito, dall’uso che il beneficiario fa dell’immobile e dalla tipologia stessa dell’immobile.
Quando nasce l’obbligo di pagare l’IMU dopo una donazione
L’IMU deve essere pagata a partire dal momento in cui il donatario assume il ruolo di effettivo possessore dell’immobile. Se con l’atto di donazione viene trasferita la piena proprietà dell’abitazione, l’imposta passa automaticamente in capo al donatario, cioè colui che riceve la casa, a partire dalla data di stipula dell’atto notarile. Il donante, invece, una volta perso il possesso pieno dell’immobile, cessa di essere soggetto passivo dell’imposta.
Tuttavia, nel caso in cui la donazione venga effettuata con riserva del diritto di usufrutto (cioè quando il donante si riserva il diritto di vivere o trarre reddito dall’immobile anche dopo averlo donato), il soggetto obbligato al pagamento dell’IMU resta il donante-usufruttuario. È questa persona, infatti, che continua a godere materialmente del bene, mentre il donatario diventa solo nudo proprietario.
Eccezioni: esenzione per abitazione principale
Il donatario può essere esentato dal pagamento dell’IMU se l’immobile ricevuto diventa la propria abitazione principale. L’esenzione, però, non è automatica: per beneficiarne è necessario che il donatario
- prenda la residenza anagrafica nella casa donata;
- ci dimori abitualmente per la maggior parte dell’anno.
Queste condizioni vanno rispettate contemporaneamente; se anche solo una di esse viene meno, ad esempio perché si utilizza l’immobile saltuariamente o come seconda casa, l’IMU torna a essere dovuta.
Dal 2014, la legge ha introdotto un’importante esclusione: la cosiddetta esenzione non si applica agli immobili di lusso, cioè quelli rientranti nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9. Per questi immobili l’IMU resta sempre dovuta, anche se utilizzati come abitazione principale.
La dichiarazione IMU dopo la donazione
Il ricevimento di un immobile per donazione comporta l’obbligo di presentare la dichiarazione IMU al comune in cui si trova l’immobile. Questo adempimento serve a comunicare il trasferimento di proprietà e a permettere all’ente locale di aggiornare le proprie banche dati ai fini della corretta imposizione fiscale.
Tale dichiarazione va presentata entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello in cui si è verificato l’evento (cioè la stipula della donazione). In caso di omissione, il contribuente rischia sanzioni amministrative. Sono esonerati dalla dichiarazione solo coloro che abbiano già trasmesso all’Agenzia delle Entrate una documentazione da cui il comune può desumere senza incertezze i dati essenziali ai fini IMU.
Costi accessori della donazione e fiscalità correlata
Oltre all’eventuale IMU, la donazione di una casa comporta ulteriori costi fiscali e notarili, che variano in base al grado di parentela tra donante e donatario e al valore dell’immobile:
- Imposta di donazione: per le donazioni tra genitori e figli è prevista una franchigia di 1.000.000 euro per ciascun beneficiario; oltre tale soglia, si applica un’aliquota del 4% sull’eccedenza.
- Imposta ipotecaria: pari al 2% del valore dell’immobile donato.
- Imposta catastale: dello 1% sul valore.
- Altri oneri sono composti da imposta di registro fissa (200 euro) e imposta di bollo.
Se la donazione riguarda più persone o soggetti diversi dai figli, le franchigie e le aliquote cambiano. Per approfondire, è possibile consultare la voce corrispondente su Wikipedia.
Donazione e possibili effetti successivi
La donazione di un bene immobile può comportare conseguenze anche a lungo termine. Ad esempio, se in futuro il nuovo proprietario decidesse di vendere l’immobile, il notaio potrebbe richiedere una documentazione aggiuntiva attestante l’assenza di contenziosi tra gli eredi, a causa delle regole sulla revocabilità della donazione e sulle possibili pretese successorie. Tali precauzioni sono particolarmente importanti quando la donazione avviene in presenza di più figli o altre situazioni familiari complesse.
Infine, la donazione non influisce sull’obbligo di pagamento delle spese condominiali ordinarie e straordinarie, che restano in capo al nuovo proprietario salvo diverso accordo tra le parti o quanto previsto dal regolamento condominiale.
La normativa sull’IMU in caso di donazione di una casa, dunque, si basa sulla tipologia di diritti trasferiti (piena proprietà o nuda proprietà con usufrutto riservato), sull’effettivo utilizzo dell’immobile e sulle categorie catastali. Una corretta pianificazione e il confronto con un professionista del settore diventano fondamentali per evitare errori o sanzioni e per sfruttare al meglio le esenzioni e le agevolazioni previste dalla legge italiana.
